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"서울 주택 충분"…답 정해진 국토부 공급정책, 논란 지속되나

서울 내 주택 공급이 부족하다는 지적이 쏟아지자 정부가 서울 내 공급은 충분하다는 의견을 내놨다.

최근 논란이 되고 있는 재건축·재개발 규제, 3기 신도시 정책을 유지하겠다는 입장을 확실하게 밝힌 셈이라 이를 둘러싼 갈등도 지속될 것으로 보인다.

지난 16일 국토교통부는 해명자료를 통해 지난해부터 2022년까지 서울의 아파트 공급은 연평균 약 4만3000호로 이전 10년 평균인 3만3000호, 5년 평균인 3만2000호 대비 약 32~36% 증가한다고 밝혔다.

5~10년 전과 비교했을 때 향후 5년간 공급될 아파트 물량이 훨씬 많기 때문에 서울 내 주택 공급이 부족하다고 말할 수 없다는 것이다.

국토부는 올해 4월 누계 기준 서울 아파트 인·허가는 2만호로 지난 2003년 이래 최고 수준을 기록하고 예년 대비 2배 이상 많은 수준이라고 주장했다.

정비사업 역시 지난해 말 기준 총 506개 단지가 정비사업 구역으로 지정돼 사업이 추진되고 있어 물량이 충분하다고 설명했다. 이는 지난 2013~2017년 평균 85개를 상회하는 수치다.

이처럼 서울 내 주택 공급이 충분하다는 주장은 김현미 국토부 장관이 취임했을 때부터 줄곧 고수해왔다.

김 장관은 지난 2017년 6월 취임식에서 "이번 과열 양상의 원인을 공급 부족에서 찾는 분들이 있다"며 "그러나 현실은 다르다"고 주장한 바 있다. 과열의 원인은 다주택자들이 추가로 주택을 매입하면서 발생한 투기 수요에 있다는 것이다.

그러나 부동산 업계는 장기적 집값 안정을 위해서는 수요를 누르는 대신 공급을 확대해야한다는 목소리를 지속적으로 내왔다.

한국건설산업연구원(건산연)은 지난 14일 개최한 '도심가치 제고 전략 모색 세미나'에서 서울 아파트 시장은 수요가 꾸준하지만 공급 감소로 인해 불안정한 상황이라고 분석했다.

건산연이 분석한 바에 따르면 2000년대 대비 2010년대 연평균 서울 아파트 준공 물량은 44.9% 감소했다. 같은 기간 수도권의 아파트 준공 감소폭은 17.2%로 서울의 감소폭이 절대적으로 크게 나타났다.

준공 물량이 줄면서 서울의 신축 5년이내 아파트도 감소했다. 2005년에는 35만4460호였으나 2017년 18만1214만호로 20여년간 절반 수준으로 감소했다.

이같이 서울 도심내 안정적으로 주택이 공급되지 못할 경우 서울과 수도권간 격차는 더욱 벌어질 수 있다고 건산연은 분석했다.

국토부는 이 같은 분석 결과를 반박하며 서울 내 주택 공급이 충분하다는 해명자료를 내놨지만 분석 기준이 다르다는 점에서 문제가 있다. 건산연 관계자는 "국토부 자료는 지금부터 2022년까지 공급될 물량이 과거 5~10년에 비해 증가한다는 것이고 연구원에서는 2000년대 대비 2010년대 물량을 비교한 거라 좀 더 중장기적"이라고 설명했다.

서울 내 주택 공급이 충분하다는 국토부의 분석에 따르면 재건축·재개발 규제와 3기 신도시 공급 정책 기조는 그대로 유지될 것으로 전망된다.

현재 재건축 초과이익환수제, 안전진단 기준 강화 등 각종 규제 정책으로 인해 재건축·재개발 사업은 차일피일 미뤄지고 있는 상황이다. 3기 신도시로 지정된 경기 지역 주민들은 과잉 공급에 대한 우려로 연일 시위에 나서고 있다.

일각에서는 이처럼 정부가 '답을 정해놓고' 공급 정책을 펼치고 있는 것은 갈등만 유발할 뿐 효과는 담보할 수 없다고 지적한다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "송파 헬리오시티 입주만 해도 주변 부동산 시장이 침체되는 등의 효과가 있었는데 재건축·재개발 공급으로 집값이 안정될 수 있다는 걸 왜 부정하는지 모르겠다"며 "단기적으로는 집값이 꿈틀거릴 수 있지만 중장기적으로는 서울 내 주택공급을 늘려야 부동산 시장이 안정될 것"이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "우리나라는 선분양이기 때문에 2022년까지 물량만 집계된 것으로 보이는데 사실 앞으로의 물량이 중요하다"며 "서울 내 새 아파트의 희소성을 고려했을 때 향후 가격 상승을 막으려면 역시 공급 대책밖에 없는데 지금처럼 각종 재건축 규제로 분양이 미뤄지면 2022년 이후는 담보할 수 없다"고 지적했다.

공급 물량만 따질 것이 아니라 지역이나 수요층에 따라 다르게 접근해야 한다는 지적도 나왔다.

하창효 한국국제대 도시계획부동산학과 교수는 "인구 대비 주택 공급량은 충분하긴 하지만 문제가 되고 있는 건 강남에 몰리고 있는 수요이기 때문에 단순히 물량만 갖고 판단하는 건 문제가 있다"며 "강남 수요가 임대주택으로 가진 않으니까 집값 잡기 위해 재건축·재개발을 지연시키고 다른 지역 공급을 늘린다고 하는 건 모순"이라고 말했다.

김현수 단국대 도시계획부동산학과 교수는 "집값을 잡기 위해 공급을 늘리겠다고 얘기하지만 강남 고급 주택에 몰리는 수요는 3기 신도시 정책으로는 분산되지 않기 때문에 재건축·재개발로 해소하는 수밖에 없다"며 "차라리 3기 신도시 정책을 펼 때 고급 주택에 대한 강남 수요를 분산시킬 수 있는 '제 2의 강남'을 만드는 도시계획적인 접근을 고민해야한다"고 지적했다.

장영진 기자  yeounjun@newscube.kr

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